Die geplante Überbauung umfasst drei Gebäude mit insgesamt ca. 20 Familienwohnungen und kleineren Wohnungen. Der Zweitwohnungsanteil ist auf 20 Prozent beschränkt: Es dürfen als höchstens vier Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt werden, alle übrigen Wohnungen sind als Erstwohnungen vorgesehen. Kurzzeitige Vermietungen im Sinne von Airbnb sind ganz ausgeschlossen.
Die zwei zweigeschossigen Chalets «Wildrose» und «Hasel» führen das bestehende Quartier fort und verbinden es mit dem «Waldhaus», einem neungeschossigen Bau näher beim Wald. Zwischen den drei Gebäuden befinden sich ein grosser Aufenthaltsbereich und ein Spielplatz, am Waldrand ist eine Feuerstelle geplant. So entstehen neue Orte der Begegnung und des Austauschs.
Das 29 Meter hohe «Waldhaus» lehnt sich optisch an den Wald an: Das Gebäude ist weniger hoch als die Baumkronen und verschmilzt dank passender Farbe und Holzfassade weitgehend mit dem Hintergrund. Aus der Ferne wird der Bau weniger hervorstechen als einzelne hell gestrichene Häuser im bestehenden Quartier.
Dank der kompakten Bebauung bleibt der durchfliessende Steilhang weitgehend grün. Er wird mit hochstämmigen Obstbäumen und Feldgehölzen bepflanzt und wieder so aussehen, wie das für die Region früher charakteristisch war.
Die beigezogenen externen Gutachterinnen und Gutachter kommen zum Schluss: «Auf diesem sehr steilen Gelände ist es gelungen, ein Wohnbauprojekt zu entwickeln, das sich gut in die Umgebung einbindet, sowohl zum bestehenden Quartier wie auch zum Wald.»
Da die Parzellen in der Bauzone liegen, darf auch ohne Umzonung gebaut werden. Ohne hohes Gebäude entstehen mehrere kleinere Häuser. Eine solche Überbauung wirkt weit dominanter und zerstört den natürlichen Hangverlauf. Die vorgeschlagene Zone mit Planungspflicht stellt eine qualitätsvolle und ortsverträgliche Überbauung sicher.
Das 29 Meter hohe Gebäude besteht aus zwei leicht voneinander abgedrehten Baukörpern, die in der Höhe dem Hang entsprechend gestaffelt sind. Mit der gebänderten Fassade und dem Sockel nimmt das «Waldhaus» Elemente der traditionellen Bauweise auf. Optisch lehnt sich der Bau an den Wald an: Er ist weniger hoch als die Baumkronen und verschmilzt dank passender Farbe und Holzfassade weitgehend mit dem Hintergrund.
Für die beigezogenen Gutachterinnen und ist das neungeschossige Gebäude schonend in das Orts- und Landschaftsbild eingebettet und stimmig in die Waldrandsituation eingefügt. Insgesamt kommt das Fachgremium zum Schluss: «Das Projekt ist ein gelungener und mutiger Beitrag zur Weiterentwicklung des bestehenden Quartiers in Faulensee unter den Prämissen eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden.»
In der Thunersee-Region gibt es mit den Kurhäusern und Hotels eine architektonische Tradition grösserer Gebäude, wenn auch ursprünglich mit anderer Nutzung.
Dank der kompakten Bebauung bleibt der durchfliessende Steilhang weitgehend grün. Er wird mit hochstämmigen Obst- und Nussbäumen bepflanzt und wieder an die früheren «Hostetten» in Faulensee erinnern. Bänder aus Feldgehölzen und Sträuchern gliedern den Hang so, wie das für die Region einst ebenfalls typisch war.
Der Waldrand wird durch die Bepflanzung mit kleinen Bäumen, Sträuchern und Büschen auf dem Grundstück der Bauherrschaft abgestuft. So erfährt auch dieser Teil des Hangs eine ökologische Aufwertung. Der Waldschutz ist gewährleistet. Der Abstand zwischen Überbauung und Wald wurde in Absprache mit dem kantonalen Amt für Wald und Naturgefahren festgelegt.
Die schützenswerte Magerwiese im unteren Bereich des Geländes bleibt erhalten. Die Gemeinde hat frühzeitig das für den Heckenschutz zuständige Amt für Naturförderung beigezogen. Die geschützten Feldgehölze werden auf dem Areal teilweise ersetzt. Der verbleibende Heckenersatz ist ausserhalb der Parzelle in der Umgebung oder auf dem Gemeindegebiet von Spiez vorgesehen. Die Ersatzflächen werden quadratmetergenau auf Stufe der zur ZPP nach-gelagerten Überbauungsordnung festgelegt.
Für die Wärmeversorgung ist ein Wärmeverbund für die drei Neubauten geplant. Als Energieträger kommt entweder Luft (Wärmepumpe) in Kombination mit Photovoltaik auf dem Dach des «Waldhauses» oder Holz (Pellets, Schnitzel) infrage. Keine Option ist die Nutzung von See-wasser, wie eine Machbarkeitsstudie gezeigt hat. Erdsonden sind verboten, da im Boden mit Erdgas zu rechnen ist. Betreffend Energieeffizienz stellt die Gemeinde strengere Anforderungen als der Kanton: Die drei Neubauten müssen die kantonalen Vorgaben um 15 Prozent unterschreiten.
Die Zufahrt erfolgt über den Riedweg. Die von der Gemeinde beigezogene Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) stuft das zusätzliche Verkehrsaufkommen von ca. 50 bis 100 Fahrten pro Tag nicht als wesentliche Verschlechterung der Verkehrssicherheit ein. Die kantonale Vorprüfung hat bestätigt, dass die verkehrlichen Auswirkungen vertretbar sind. Laut bfu lässt sich die heutige Erschliessungssituation jedoch noch verbessern.
Unabhängig von der Überbauung hält die Gemeinde Verbesserungen in der Erschliessung für notwendig. Sie prüft zusätzliche Ausweichstellen oder eine Kreuzungsstelle. Ansonsten erfüllt die geplante Erschliessung laut bfu die Sicherheitsanforderungen, da die Strassenabschnitte bereits in einer Tempo-30-Zone liegen.
