Das Gelände befindet sich seit über 50 Jahren in der Bauzone und ist gut erschlossen. Nachdem frühere Projekte aufgrund der Steilheit des Hangs oder des Bebauungskonzeptes gescheitert sind, liegt ein umsetzbares, qualitativ hochwertiges Projekt vor.
Die Restfläche der bestehenden Bauzone am Rand von Faulensee optimal zu nutzen, entspricht einem haushälterischen Umgang mit dem knappen Gut Boden. Das eidgenössische Raumplanungsgesetz fordert die effiziente Bodennutzung sowohl in Ortszentren wie auch am Siedlungsrand und die Mobilisierung beziehungsweise Bebauung von Baulandreserven.
Heute ist der Gygerrain eine grüne Brache, die zunehmend verwildert und für die Bevölkerung keinen Mehrwert darstellt. Im Gebüsch wachsen Neophyten, die sich an dieser Stelle nur schwer eindämmen lassen.
Mit dem Erlass einer Zone mit Planungspflicht (ZPP) stellt die Gemeinde eine ortsverträgliche und qualitätsvolle Überbauung des Gygerrains sicher. Dank der ZPP konnte der Gemeinderat zusammen mit der Grundeigentümerin – der Helmle AG aus Thun – in einem qualitätssichernden Verfahren ein Bauprojekt entwickeln, das Rücksicht nimmt auf das bestehende Quartier und die Natur. Nach geltendem Zonenplan könnte die Fläche mit zweigeschossigen Häusern überbaut werden. Der Gemeinderat will jedoch nicht, dass der Hang weitgehend verschwindet. Dank der ZPP kann die Gemeinde verschiedene Vorgaben machen, etwa zu Gestaltung, Zweitwohnungsanteil, Airbnb, Energie und Erschliessung.
Der kantonale Richtplan ordnet Faulensee dem Raumtyp «Zentrumsnahe ländliche Gebiete» zu, wo für die Bebauung unüberbauter Gebiete eine oberirdische Geschossflächenziffer von mindestens 0.45 gilt. Die neue ZPP unterteilt das Bauland in drei Sektoren und legt pro Sektor ein minimales und ein maximales Nutzungsmass fest.
Die beiden Parzellen befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der «Wohnzone 2 Strukturerhaltung» und können demnach mit zweigeschossigen Häusern überbaut werden. Ohne hohes Gebäude muss eine flächige Überbauung mit mehreren Häusern realisiert werden, um die im kantonalen Richtplan vorgegebene Mindestdichte zu erreichen. Eine solche Überbauung würde weit dominanter als das vorliegende Projekt wirken und den natürlichen Hangverlauf beeinträchtigen.
Geplant sind drei Gebäude mit insgesamt ca. 20 Familienwohnungen und kleineren Wohnungen. Zwei zweigeschossige Chalets – «Wildrose» und «Hasel» – setzen das bestehende Quartier fort und verbinden dieses mit dem «Waldhaus», einem neungeschossigen Gebäude näher beim Wald. Zwischen den drei Neubauten befinden sich ein grosser Aufenthaltsbereich und ein Spielplatz, am Waldrand entsteht eine Feuerstelle.
Dank der kompakten Bebauung bleibt der durchfliessende Steilhang weitgehend grün. Er wird mit hochstämmigen Obst- und Nussbäumen bepflanzt und wieder an die früheren «Hostetten» in Faulensee erinnern. Weiter werden Bänder aus Feldgehölzen und Sträuchern den Hang so gliedern, wie das für die Region einst ebenfalls typisch war. Die Gehölze und Sträucher stützen die steilsten Stellen der Böschung, säumen die Wege und führen in die Wiese hinein.
Ferner wird der Waldrand auf dem Grundstück der Bauherrschaft durch Bepflanzung mit kleinen Bäumen, Sträuchern und Büschen abgestuft. So wird auch dieser Teil des Hangs ökologisch aufgewertet.
Der Zweitwohnungsanteil ist auf maximal 20% beschränkt. Es dürfen somit höchstens vier Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt werden, alle übrigen Wohnungen sind als Erstwohnungen vorgesehen. Damit hat der Gemeinderat eine zwingend einzuhaltende Obergrenze für Zweitwohnungen im Planungsgebiet festgelegt.
Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde Spiez liegt bei ca. 11 Prozent (Stand 2023) und damit klar unter der Grenze von 20 Prozent, ab welcher der Neubau von Zweitwohnungen laut eidgenössischem Raumplanungsgesetz verboten ist. Spiez ist traditionell auch eine Tourismusgemeinde, sie lebt also nicht nur von Steuereinnahmen der ständig wohnhaften Bevölkerung, sondern profitiert ebenso von Konsumausgaben der regelmässigen Feriengäste.
Kurzzeitige Vermietungen im Sinne von Airbnb sind ausgeschlossen. Konkret ist in der Zone mit Planungspflicht festgehalten: «Wohnnutzungen (Erst- und Zweitwohnungen) dürfen nicht für kurzzeitige touristische Übernachtungszwecke vermietet werden. Als kurzzeitig gilt eine Vermietung von weniger als fünf aufeinanderfolgenden Nächten.»
Für eine ländliche Gegend mit mehrheitlich zwei- bis dreigeschossigen Häusern ist das 29 Meter hohe «Waldhaus» mit Sockel und acht Geschossen vergleichsweise ein hohes Haus – ein Hochhaus im engeren Sinn ist es nicht, weil niedriger als 30 Meter. Der Bau fügt sich rücksichtsvoll in das bestehende Orts- und Landschaftsbild ein. Er besteht aus zwei leicht voneinander abgedrehten Baukörpern, die in der Höhe dem Hang entsprechend gestaffelt sind. Optisch lehnt sich das Gebäude an den Wald an: Es ist weniger hoch als die Baumkronen und verschmilzt dank passender Farbe und Holzfassade weitgehend mit dem Hintergrund. Aus der Ferne wird das «Waldhaus» weniger hervorstechen als einzelne hell gestrichene Häuser im bestehenden Quartier.
Durch die Chalets «Wildrose» und «Hasel» mit dem bestehenden Quartier verbunden, gliedert sich das «Waldhaus» gut in die vorhandene Siedlungsstruktur ein. Mit der gebänderten Fassade und dem muralen Sockel nimmt es Elemente der traditionellen Bauweise auf. In der Thunersee-Region gibt es mit den Kurhäusern und Hotels eine architektonische Tradition grösserer Gebäude, wenn auch ursprünglich mit anderer Nutzung.
Wäre das «Waldhaus» weniger hoch, müsste mehr Fläche überbaut werden. Die beigezogenen Gutachterinnen und Gutachter plädieren nicht zuletzt aus ästhetischen Gründen für die vorgeschlagene Geschosszahl: Sie bezeichnen die gewählten Proportionen und die Setzung des Gebäudes als «stimmig» und Abweichungen davon als wenig überzeugend. Um nicht unnötig viel Boden zu überbauen, wurde auch die Idee einer Terrassensiedlung verworfen. Allein schon wegen der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist das keine Option.
Das Projekt Gygerrain entstand in enger Zusammenarbeit zwischen Bauherrschaft und Gemeinde und wurde in einem qualitätssichernden Verfahren durch externe Gutachterinnen und Gutachter begleitet. In seinem Schlussbericht hält das Fachgremium fest: «Das ortsbauliche Konzept des Richtprojekts basiert auf einer guten und sorgfältigen Analyse des Ortes und erfolgt in Übereinstimmung mit den Zielen der Siedlungsentwicklung nach innen (Verdichtung). Es ist ein gelungener und mutiger Beitrag zur Weiterentwicklung des bestehenden Quartiers in Faulensee unter den Prämissen eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden. (…) Auf diesem sehr steilen Gelände ist es gelungen, ein Wohnbauprojekt zu entwickeln, das sich gut in die Umgebung einbindet, sowohl zum bestehenden Quartier wie auch zum auf zwei Seiten umgebenden Wald.»
Am Gygerrain sind preisgünstige Wohnungen unrealistisch. Die schwierige Topografie und der Baugrund verursachen hohe Baukosten. Hinzu kommt der vergleichsweise hohe Bodenpreis aufgrund der guten Lage.
Es gibt in der Gemeinde besser geeignete Standorte für günstigen Wohnraum, zum Beispiel «Bühl Nord». Dieses zentral gelegene Areal ist flach und eignet sich bestens für eine verdichtete Überbauung mit einem Anteil an preisgünstigem Wohnraum. Sobald das Projekt «Bühl Nord» spruchreif ist, wird die Gemeinde das Land im Baurecht abgeben. Auch bei der Entwicklung von privaten Arealen wirkt sie, wo das sinnvoll und realisierbar ist, auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum hin.
Aufgrund einer Volksinitiative verlangt ein Artikel in der Gemeindeordnung von der Gemeinde seit 2016 eine aktive Wohnbaupolitik. Wo unkompliziert gebaut werden kann, sich die Baukosten im üblichen Rahmen bewegen und die Bodenpreise nicht sehr hoch sind, muss die Gemeinde laut entsprechendem Reglement prüfen, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Zum Beispiel indem sie gemeinnützige Wohnbauträger bei der Land- und Gebäudebeschaffung unterstützt oder ihnen zinslose Darlehen oder Bürgschaften gewährt.
In Absprache mit dem kantonalen Amt für Wald und Naturgefahren beträgt der Abstand zwischen «Waldhaus» und Wald 20 Meter. Das ist weniger als die Waldverordnung vorschreibt; im Siedlungsgebiet werden solche mit der spezifischen Situation begründete Abweichungen häufig bewilligt.
Der Schattenwurf des «Waldhauses» beeinflusst die Vegetation im Wald. Geplant ist deshalb eine ökologische Aufwertung des Waldrands, der als potenzieller Standort für Orchideen gilt; der Wald selbst (Bürgwald) ist als Totalreservat eingestuft. Die Gemeinde lässt einen Orchideenplan erstellen und gibt eine Lebensraumkartierung zur Erfassung geschützter Arten und potenzieller Standorte in Auftrag.
Aus ökologischer Sicht sind der «kleine Fussabdruck» der Überbauung, der durchfliessende Hang und die geplante, parallel zum Hang verlaufende Vernetzung durch Feldgehölze ein Pluspunkt für Fauna und Flora. Die Magerwiese im unteren Bereich des Geländes gilt als schützenswerter Lebensraum und bleibt erhalten.
Auf dem Gelände befinden sich neben Neophyten auch geschützte Feldgehölze. Die Gemeinde hat deshalb frühzeitig das für den Heckenschutz zuständige Amt für Naturförderung beigezogen. Die geschützten Feldgehölze werden auf dem Areal teilweise wieder ersetzt: Im Steilhang sind Bänder aus Feldgehölzen geplant, um die Böschung zu stützen. Der restliche Heckenersatz ist ausserhalb der Parzelle in der Umgebung oder auf dem Gemeindegebiet von Spiez vorgesehen. Die Ersatzflächen werden quadratmetergenau auf Stufe der nachgelagerten Überbauungsordnung festgelegt.
Für die Wärmeversorgung ist ein Wärmeverbund für die drei Neubauten geplant. Als Energieträger kommt entweder Luft (Wärmepumpe) in Kombination mit Photovoltaik auf dem Dach des «Waldhauses» oder Holz (Pellets, Schnitzel) infrage. Keine Option ist die Nutzung von Seewasser, wie eine Machbarkeitsstudie gezeigt hat. Auch Erdsonden fallen als Möglichkeit weg; sie sind hier verboten, da im Boden mit Erdgas zu rechnen ist.
Die von der Gemeinde erarbeitete Zone mit Planungspflicht für den Gygerrain stellt betreffend Energiebedarf strengere Anforderungen als der Kanton: Die drei Neubauten müssen die kantonalen Vorgaben um 15 Prozent unterschreiten.
Für die Fassaden der drei Gebäude wird Schweizer Holz – nach Möglichkeit mit einem Label – verwendet. Wenn es die Statistik erlaubt, kann Recycling-Beton zum Einsatz kommen.
Die Zufahrt erfolgt über den Riedweg. Die von der Gemeinde beigezogene Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) stuft das zusätzliche Verkehrsaufkommen von ca. 50 bis 100 Fahrten pro Tag nicht als wesentliche Verschlechterung der Verkehrssicherheit ein. Die kantonale Vorprüfung hat bestätigt, dass die verkehrlichen Auswirkungen vertretbar sind. Unabhängig von der Überbauung sieht die Gemeinde Verbesserungsbedarf bei der Erschliessung. Sie prüft zusätzliche Ausweichstellen oder eine Kreuzungsstelle. Ansonsten erfüllt die geplante Erschliessung laut bfu die Sicherheitsanforderungen, da die Strassenabschnitte bereits in einer Tempo-30-Zone liegen.
Nein. Der Schatten des Gebäudes fällt zu jeder Tages- und Jahreszeit hauptsächlich in den Wald.
Dank dem neu gestalteten Hang und dem charakterstarken Bau am Waldrand gewinnt der Ort an Profil und Ausstrahlung. Die Verbuschung des Hangs am Siedlungsrand wird gestoppt, der Waldrand ökologisch verbessert und mit dem Anpflanzen von Obstbäumen und Feldgehölzen eine Situation wiederhergestellt, wie sie früher typisch war. Mit dem Spielplatz und der Feuerstelle am Waldrand entstehen neue Orte der Begegnung und des Austauschs.
Der zusätzliche Wohnraum bringt potenzielle Mitglieder für Vereine und verbessert die Altersdurchmischung im Ort. Die Zuziehenden helfen mit, die bestehende Infrastruktur wie Buslinie und Dorfladen auszulasten und zu sichern und vergrössern das Steueraufkommen der Gemeinde Spiez, wovon auch Faulensee profitiert. Für Seniorinnen und Senioren, die heute in Faulensee in grösseren Liegenschaften leben, bietet sich die Chance, im gleichen Ort in eine kleinere Wohnung zu ziehen, womit Häuser für Familien frei werden.
Es ist raumplanerisch sinnvoll, dass brachliegendes Bauland dank Umzonung optimal genutzt werden kann. Die geplante Überbauung nimmt Rücksicht auf das bestehende Quartier und die Natur, ermöglicht Faulensee eine ressourcenschonende Entwicklung, leistet einen Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen und setzt ein Zeichen, dass auch an schwieriger Lage qualitativ hochwertig gebaut werden kann. Das Gelingen des Projekts ist auch wichtig, weil die Gemeinde Spiez so eine verlässliche Partnerin für Projektentwickler bleibt, die an den Standort Spiez glauben.
Schon allein um die heutige Bevölkerungszahl zu halten, muss die Gemeinde Spiez ein Mindestmass an neuem Wohnraum ermöglichen. Der Grund: Die Zahl der Kleinhaushalte nimmt aufgrund der fortschreitenden Individualisierung der Gesellschaft (Singles, Alterung) zu, immer mehr Menschen wohnen einen wesentlichen Teil ihres Lebens allein. Dies führt insgesamt zu einer geringeren Belegungsdichte je Haushalt.
Die Zahl der leeren Wohnungen ist auch in der Gemeinde Spiez gesunken, von 60 Wohnungen 2019 auf 21 im Jahr 2025 (Leerwohnungsziffer: 0,3%). Damit herrscht nach gängiger Definition Wohnungsknappheit. Viele Wohnungen und Häuser gehen «unter der Hand» weg. Die neu erstellten Mietwohnungen in der Überbauung Spiezmoos zum Beispiel waren in kürzester Zeit vergeben, die Zahl der Bewerbungen war weit grösser als jene der angebotenen Wohnungen. Ob Wohnungen zur Dauermiete oder Ferienwohnungen: Die Angebote auf den gängigen Plattformen sind für die Gemeinde Spiez sehr beschränkt. Die Schaffung von neuem Wohnraum wirkt der Wohnungsknappheit entgegen und trägt zur besseren Auslastung und zur Finanzierung der Infrastruktur in der Gemeinde bei. Auch für die gesunde Entwicklung der Gemeindefinanzen und das Vereinsleben ist eine gewisse Entwicklung wichtig.
Angestrebt wird ein moderates Bevölkerungswachstum. So hat die Gemeinde mit der Ortsplanungsrevision von 2014 das Wachstumspotenzial, das ihr der kantonale Richtplan aufgrund der zentralen Lage zugesteht, bewusst nicht ausgeschöpft. Die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner entwickelt sich langsam.
Für die Gemeinde Spiez hat die Überbauung nur geringe zusätzliche Infrastrukturkosten zur Folge, da Faulensee und das umliegende Quartier gut erschlossen sind. Gleichzeitig ist mit zusätzlichen Steuereinahmen zu rechnen. Zusätzlich schöpft die Gemeinde einen Teil des Mehrwerts ab, der durch die Umzonung – Zuweisung der beiden Parzellen zu einer anderen Bauzonenart mit besserer Nutzungsmöglichkeit – entsteht. Die von der Grundeigentümerschaft zu leistende Mehrwertabgabe beträgt rund 380'000 Franken. Vorbehalten bleiben mögliche gesetzliche Änderungen sowie Teuerungsanpassungen.
Mit einer Gesamtstrategie für die Weiterentwicklung will die Gemeinde sicherstellen, dass am richtigen Ort gebaut wird. Im Einklang mit dem revidierten eidgenössischen Raumplanungsgesetz von 2014 steht die bessere Nutzung bestehender Baulandreserven im Vordergrund. Die Gemeinde kann heute die Siedlungsentwicklung nach innen fördern, indem sie – wie beim Projekt Gygerrain – für Bauvorhaben im Rahmen von qualitätssichernden Verfahren höhere Nutzungsmasse erlaubt; möglich ist das in Gebieten, deren planerische Entwicklung eine Zone mit Planungspflicht und eine Überbauungsordnung erfordert oder wo der Gemeinderat einer Umzonung aufgrund besonderer Verhältnisse zustimmt.
Im Fall Gygerrain hat sich der Gemeinderat für eine Umzonung entschieden, um auf dieser steilen Bauparzelle am Siedlungsrand eine qualitätsvolle verdichtete Bebauung zu ermöglichen, die Rücksicht auf das Orts- und Landschaftsbild nimmt. Auch innerhalb des Siedlungsgebiets gibt es in der Gemeinde Verdichtungspotenzial. Dieses lässt sich aber kurzfristig nicht nutzen. Hierfür wäre eine Änderung der Ortsplanung von 2014 nötig, eine Revision dauert mehrere Jahre. In Faulensee bietet sich mit der besseren Nutzung einer bestehenden Bauzone die Chance vorwegzunehmen, was anderswo erst später möglich sein wird.
