Fragen und Antworten

Das Gelände befindet sich seit über 50 Jahren in der Bauzone und ist gut erschlossen. Nachdem frühere Projekte aufgrund der Steilheit des Hangs oder des Bebauungskonzeptes gescheitert sind, liegt ein umsetzbares, qualitativ hochwertiges Projekt vor. Die geplante Überbauung der Restfläche am Siedlungsrand von Faulensee setzt das Gebot der haushälterischen Bodennutzung in einem anspruchsvollen Gelände vorbildlich um. Mit dem revidierten eidgenössischen Raumplanungsgesetz von 2014 haben die Entwicklung und Verdichtung von bestehenden Baulandreserven im Siedlungsgebiet und am Siedlungsrand hohe Priorität erhalten. Heute ist der Gygerrain eine grüne Brache, die zunehmend verwildert und für die Bevölkerung keinen Mehrwert darstellt. Im Gebüsch wachsen Neophyten, die sich an dieser Stelle nur schwer eindämmen lassen.

Mit dem Erlass einer Zone mit Planungspflicht (ZPP) will die Gemeinde die bessere Ausnutzung der Bauzone ermöglichen. Das kantonale Amt für Gemeinden und Raumplanung ist damit einverstanden. Der kantonale Richtplan ordnet Faulensee dem Raumtyp «Zentrumsnahe ländliche Gebiete» zu, wo für Umzonungen eine oberirdische Geschossflächenziffer von mindestens 0.45 gilt. Die beiden Parzellen am Siedlungsrand von Faulensee befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Spiez in der «Wohnzone 2 Strukturerhaltung», wo eine Ausnutzungsziffer von max. 0.45 gilt – das entspricht einer oberirdischen Geschossflächenziffer von rund 0,49. Die von der Gemeinde vorgeschlagene ZPP unterteilt das Bauland in drei Sektoren und legt pro Sektor ein minimales und maximales Nutzungsmass fest. Insgesamt beträgt die oberirdische Geschossflächenziffer minimal 0,52 und maximal 0,62. Über die geplante Änderung des Zonenplans entscheiden die Stimmberechtigten der Gemeinde Spiez.

Ohne höhere Nutzungsdichte ist eine für den Grundeigentümer wirtschaftlich tragbare Bebauung des schwierigen Geländes nicht möglich. Ebenso unrealistisch ist ein Projekt mit geringerer Dichte und damit grösserem Bodenverbrauch – das würde gegen das Gebot der haushälterischen Bodennutzung verstossen. Für eine andere Nutzung als Wohnen ist der Hang nicht geeignet. Er wird weiter verwildern. Kann eine Bauzone nicht genutzt werden, ist eine Auszonung mit Entschädigungsfolgen eine mögliche Konsequenz.

Der Gemeinderat hat die Vorlage aufgrund der Eingaben im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung bereinigt, nun folgt die kantonale Vorprüfung. 2025 wird das Planungsgeschäft öffentlich aufgelegt. Das letzte Wort haben 2026 die Stimmberechtigten der Gemeinde Spiez.

Vorgesehen sind drei Gebäude mit insgesamt ca. 20 Familien- und Kleinwohnungen. Zwei zweigeschossige Chalets – «Wildrose» und «Hasel» – setzen das bestehende Quartier fort und verbinden dieses mit dem «Waldhaus», einem achtgeschossigen, 29 Meter hohen Gebäude näher beim Wald. Zwischen den drei Neubauten befinden sich ein grosser Aufenthaltsbereich und ein Spielplatz, am Waldrand entsteht eine Feuerstelle. Ohne hohes Gebäude wären mehrere kleinere Häuser nötig, um die angestrebte Mindestdichte zu erreichen – dadurch würde mehr Boden überbaut und der natürliche Hangverlauf zerstört. Eine solche Überbauung würde viel dominanter wirken. Dank der verdichteten Bebauung bleibt der durchfliessende Steilhang weitgehend grün.

Der Hang wird mit hochstämmigen Obst- und Nussbäumen bepflanzt. Das ist eine Referenz an die früheren «Hostetten» in Faulensee, wie sie auf alten Fotografien zu sehen sind. Weiter werden Bänder aus Feldgehölzen und Sträuchern den Hang so gliedern, wie das für die Region einst ebenfalls typisch war. Die Gehölze und Sträucher stützen die steilsten Stellen der Böschung, säumen die Wege und führen in die Wiese hinein. Ferner ist vorgesehen, den Waldrand abzustufen, mit kleinen Bäumen, Sträuchern und Büschen zu bepflanzen und auf diese Weise auch diesen Teil des Hangs ökologisch aufzuwerten. Die schützenswerte Magerwiese im unteren Bereich des Geländes bleibt erhalten.

Für eine ländliche Gegend mit mehrheitlich zwei- bis dreigeschossigen Häusern ist das 29 Meter hohe «Waldhaus» mit Sockel und acht Geschossen vergleichsweise ein hohes Haus – ein Hochhaus im engeren Sinn ist es nicht, weil niedriger als 30 Meter. Der Bau fügt sich rücksichtsvoll in das bestehende Orts- und Landschaftsbild ein. Er besteht aus zwei leicht voneinander abgedrehten Baukörpern, die in der Höhe dem Hang entsprechend gestaffelt sind. Optisch lehnt sich das Gebäude an den Wald an: Es ist weniger hoch als die Baumkronen und verschmilzt dank dunkler Farbe und Holzfassade weitgehend mit dem Hintergrund. Durch die Chalets Wildrose und Hasel mit dem bestehenden Quartier verbunden, gliedert sich das «Waldhaus» gut in die vorhandene Siedlungsstruktur ein. Mit der gebänderten Fassade und dem muralen Sockel nimmt es Elemente der traditionellen Bauweise auf. Aus der Ferne wird das «Waldhaus» weniger hervorstechen als einzelne hell gestrichene Häuser im bestehenden Quartier. In der Thunersee-Region gibt es mit den Kurhäusern und Hotels eine architektonische Tradition grösserer Gebäude, wenn auch ursprünglich mit anderer Nutzung.

Wäre das «Waldhaus» weniger hoch, müsste mehr Fläche überbaut werden. Die beigezogenen Gutachterinnen und Gutachter plädieren nicht zuletzt aus ästhetischen Gründen für die vorgeschlagene Geschosszahl: Sie bezeichnen die gewählten Proportionen und die Setzung des Gebäudes als «stimmig» und Abweichungen davon als wenig überzeugend. Um nicht unnötig viel Boden zu überbauen, wurde auch die Idee einer Terrassensiedlung verworfen. Allein schon wegen der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist das keine Option.

Das Projekt Gygerrain entstand in enger Zusammenarbeit zwischen Bauherrschaft und Gemeinde und wurde in einem qualitätssichernden Verfahren durch externe Gutachterinnen und Gutachter begleitet. In seinem Schlussbericht hält das Fachgremium fest: «Das ortsbauliche Konzept des Richtprojekts basiert auf einer guten und sorgfältigen Analyse des Ortes und erfolgt in Übereinstimmung mit den Zielen der Siedlungsentwicklung nach innen (Verdichtung). Es ist ein gelungener und mutiger Beitrag zur Weiterentwicklung des bestehenden Quartiers in Faulensee unter den Prämissen eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden. (…) Auf diesem sehr steilen Gelände ist es gelungen, ein Wohnbauprojekt zu entwickeln, das sich gut in die Umgebung einbindet, sowohl zum bestehenden Quartier wie auch zum auf zwei Seiten umgebenden Wald.»

In Absprache mit dem kantonalen Amt für Wald und Naturgefahren beträgt der Abstand zwischen «Waldhaus» und Wald 20 Meter. Das ist weniger als die Waldverordnung vorschreibt; im Siedlungsgebiet werden solche mit der spezifischen Situation begründete Abweichungen häufig bewilligt. Der Schattenwurf des «Waldhauses» beeinflusst die Vegetation im Wald. Geplant ist deshalb eine ökologische Aufwertung des Waldrands, der als potenzieller Standort für Orchideen gilt; der Wald selbst (Bürgwald) ist als Totalreservat eingestuft. Die Gemeinde lässt einen Orchideenplan erstellen und gibt eine Lebensraumkartierung zur Erfassung geschützter Arten und potenzieller Standorte in Auftrag. Aus ökologischer Sicht sind der «kleine Fussabdruck» der Überbauung, der durchfliessende Hang und die geplante, parallel zum Hang verlaufende Vernetzung durch Feldgehölze ein Pluspunkt für Fauna und Flora. Die Wiese im unteren Bereich des Geländes gilt als schützenswerter Lebensraum und bleibt erhalten.

Auf dem Gelände befinden sich neben Neophyten auch geschützte Feldgehölze. Sie werden auf dem Areal teilweise wieder ersetzt: Im Steilhang sind Bänder aus Feldgehölzen geplant, um die Böschung zu stützen. Der restliche Heckenersatz erfolgt anderswo in der Gemeinde oder in der näheren Umgebung von Spiez.

Vorgesehen ist ein kleiner Wärmeverbund, an dem alle drei Gebäude angeschlossen sind. Als Energieträger kommt entweder Holz (Pellets, Schnitzel) oder Luft (Wärmepumpe) in Kombination mit Photovoltaik auf dem Dach des «Waldhauses» infrage. Beide Varianten werden vertieft geprüft. Keine Option ist die Nutzung von Seewasser. Eine von der Gemeinde in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie zur thermischen Seewassernutzung hat ergeben, dass sich im Gebiet Gygerrain kein rentabler Wärmeverbund betreiben lässt. Auch Erdsonden fallen als Möglichkeit weg; sie sind hier verboten, da im Boden mit Erdgas zu rechnen ist.

Die von der Gemeinde erarbeitete Zone mit Planungspflicht für den Gygerrain stellt betreffend Energiebedarf strengere Anforderungen als der Kanton: Die drei Neubauten müssen die kantonalen Vorgaben um 15 Prozent unterschreiten.

Für die Fassaden der drei Gebäude wird Schweizer Holz – nach Möglichkeit mit einem Label – verwendet. Wenn es die Statistik erlaubt, kann Recycling-Beton zum Einsatz kommen.

Die Zufahrt zur neuen Wohnüberbauung erfolgt über den Riedweg. Die von der Gemeinde beigezogene Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) rechnet mit einem «geringen» zusätzlichen Verkehrsaufkommen. Konkret rechnet sie bei ca. 20 Wohnungen mit einem Mehrverkehr von ca. 50 bis 100 Fahrten pro Tag. Da es sich vorwiegend um Pendlerverkehr handelt, treten diese Fahrten zeitlich begrenzt auf. Die Beratungsstelle empfiehlt zusätzliche Ausweichstellen. Die Gemeinde klärt zurzeit die Machbarkeit für eine Ausweichstelle bzw. den Ausbau einer Kreuzungsstelle ab, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Ansonsten genügt laut bfu die geplante Erschliessung den Sicherheitsanforderungen. Um bei den Liegenschaften am Riedweg die Sicht bei der Aus- und Einfahrt zu verbessern, empfiehlt es sich, die privaten Hecken optimal zu schneiden. Bereits heute liegt die Strasse in einer Tempo-30-Zone.

Nein. Der Schatten des Gebäudes fällt zu jeder Tages- und Jahreszeit hauptsächlich in den Wald.

Faulensee wird aufgewertet. Dank dem neu gestalteten Hang und dem charakterstarken Bau am Waldrand gewinnt der Ort an Profil und Ausstrahlung. Die Verbuschung des Hangs am Siedlungsrand wird gestoppt, der Waldrand ökologisch verbessert und mit dem Anpflanzen von Obstbäumen und Feldgehölzen eine Situation wiederhergestellt, wie sie früher typisch war. Mit dem Spielplatz und der Feuerstelle am Waldrand entstehen neue Orte der Begegnung und des Austauschs. Der zusätzliche Wohnraum bringt potenzielle Bewohnerinnen und Bewohner für die Bäuert Faulensee sowie Mitglieder für Vereine und fördert die Durchmischung. Von den geplanten ca. 20 Wohnungen können höchstens 6 von Auswärtigen gekauft werden. Die Zuziehenden helfen mit, die bestehende Infrastruktur (Buslinie, Dorfladen, Schule und Kindergarten) auszulasten bzw. zu sichern und vergrössern das Steueraufkommen der Gemeinde Spiez, wovon auch Faulensee profitiert. Für Seniorinnen und Senioren, die heute in Faulensee in grösseren Liegenschaften leben, bietet sich die Chance, im gleichen Ort in eine kleinere Wohnung zu ziehen, womit Häuser für Familien frei werden.

Es ist raumplanerisch sinnvoll, dass brachliegendes Bauland dank Umzonung besser genutzt werden kann. Die geplante Überbauung nimmt Rücksicht auf das bestehende Quartier und die Natur, ermöglicht Faulensee eine ressourcenschonende Entwicklung, leistet einen Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen und setzt ein Zeichen, dass auch an schwieriger Lage qualitativ hochwertig gebaut werden kann. Für die Gemeinde hat die Überbauung geringe zusätzliche Infrastrukturkosten zur Folge, da Faulensee gut erschlossen ist. Gleichzeitig ist mit zusätzlichen Steuereinahmen zu rechnen. Das Gelingen des Projekts ist auch wichtig, weil die Gemeinde Spiez so eine verlässliche Partnerin für Projektentwickler bleibt, die an den Standort Spiez glauben.

Schon allein um die heutige Bevölkerungszahl zu halten, muss die Gemeinde Spiez ein Mindestmass an neuem Wohnraum ermöglichen. Der Grund: Die Zahl der Kleinhaushalte nimmt aufgrund der fortschreitenden Individualisierung der Gesellschaft (Singles, Alterung) zu, immer mehr Menschen wohnen einen wesentlichen Teil ihres Lebens allein. Dies führt insgesamt zu einer geringeren Belegungsdichte je Haushalt. Während die Bevölkerung gesamtschweizerisch wächst, hat die Bautätigkeit in den letzten Jahren abgenommen. Auch in der Gemeinde Spiez ist die Zahl der leeren Wohnungen gesunken, von 60 Wohnungen 2019 auf 17 im Jahr 2022 (Leerwohnungsziffer: 0,3%). Damit herrscht in der Gemeinde laut gängiger Definition Wohnungsknappheit. Viele Wohnungen und Häuser gehen «unter der Hand» weg. Die neu erstellten Mietwohnungen in der Überbauung Spiezmoos zum Beispiel waren in kürzester Zeit vergeben, die Zahl der Bewerbungen war weit grösser als jene der angebotenen Wohnungen. Ob Wohnungen zur Dauermiete oder Ferienwohnungen: Die Angebote auf den gängigen Plattformen sind für die Gemeinde Spiez sehr beschränkt.

Wenn Baulandreserven wie am Siedlungsrand von Faulensee nicht genutzt werden, steigt der Druck, in bestehenden Siedlungen zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Projekte zur inneren Verdichtung werden aber häufig bekämpft. Werden weder Baulandreserven genutzt noch bestehende Quartiere verdichtet, steigen die Wohnungspreise, was sozial unerwünscht ist. Unrealistisch ist es, neues Bauland einzuzonen – zum einen sind die Hürden der übergeordneten Gesetzgebung sehr hoch, zum anderen formiert sich in der Regel heftiger politischer Widerstand gegen die Einzonung von neuem Bauland.

Sofern ein Mehrwert anfällt, erhebt die Gemeinde von Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Abgabe – so auch bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung). Im Fall der Umzonung Gygerrain beträgt die Mehrwertabgabe rund etwa 380'000 Franken. Vorbehalten bleiben mögliche gesetzliche Änderungen sowie Teuerungsanpassungen.

Der Gemeinderat stellte in der öffentlichen Mitwirkung bewusst einen Zweitwohnungsanteil von maximal 30 Prozent zur Diskussion, um die Meinung der Bevölkerung zu diesem Wunsch der Bauherrschaft einzuholen. Die Reaktion war mehrheitlich negativ. Dem Begehren nach weniger Zweitwohnungen kommt der Gemeinderat entgegen: Er reduziert den Anteil von 30 auf max. 20 Prozent. Von den geplanten rund 20 Wohnungen dürfen also maximal vier an Auswärtige verkauft werden. Es ist das erste Mal, dass der Gemeinderat in einem Planungsgebiet eine zwingend einzuhaltende Obergrenze für Zweitwohnungen festlegt.

Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde Spiez liegt bei ca. 11 Prozent (Stand 2023) und damit klar unter der Grenze von 20 Prozent, ab welcher der Neubau von Zweitwohnungen laut eidgenössischem Raumplanungsgesetz verboten ist. Spiez ist traditionell auch eine Tourismusgemeinde, sie lebt also nicht nur von Steuereinnahmen der ständig wohnhaften Bevölkerung, sondern profitiert ebenso von Konsumausgaben der regelmässigen Feriengäste. Der Gemeinderat ist daran, eine Gesamtstrategie mit Grundsätzen für die künftige Bewilligung von neuen Zweitwohnungen zu erarbeiten.

Am Gygerrain sind preisgünstige Wohnungen unrealistisch. Die schwierige Topografie und der Baugrund verursachen hohe Baukosten, hinzu kommt der vergleichsweise hohe Bodenpreis aufgrund der guten Lage. Es gibt in der Gemeinde besser geeignete Standorte für günstigen Wohnraum, zum Beispiel «Bühl Nord». Dieses zentral gelegene Areal ist flach und eignet sich bestens für eine verdichtete Überbauung mit einem Anteil an preisgünstigem Wohnraum. Sobald das Projekt «Bühl Nord» spruchreif ist, wird die Gemeinde das Land im Baurecht abgeben. Auch bei der Entwicklung von privaten Arealen wirkt sie, wo das sinnvoll und realisierbar ist, auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum hin. Aufgrund einer Volksinitiative verlangt ein Artikel in der Gemeindeordnung von der Gemeinde seit 2016 eine aktive Wohnbaupolitik. Wo unkompliziert gebaut werden kann, sich die Baukosten im üblichen Rahmen bewegen und die Bodenpreise nicht sehr hoch sind, muss die Gemeinde laut entsprechendem Reglement prüfen, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Zum Beispiel indem sie gemeinnützige Wohnbauträger bei der Land- und Gebäudebeschaffung unterstützt oder ihnen zinslose Darlehen oder Bürgschaften gewährt.

Die Gemeinde ist auf ein gewisses Bevölkerungswachstum angewiesen, damit die Infrastruktur inklusive Schulen in genügendem Mass ausgelastet und finanzierbar bleibt. Auch für die gesunde Entwicklung der Gemeindefinanzen und das Vereinsleben ist eine gewisse Entwicklung wichtig. Dank guter Verkehrsverbindungen und Infrastruktur ist Spiez als Agglomerationsgemeinde im Einzugsgebiet von Thun attraktiv für Wohnungssuchende. Angestrebt wird ein moderates Bevölkerungswachstum; so hat die Gemeinde mit der Ortsplanungsrevision von 2014 das Wachstumspotenzial, das ihr der kantonale Richtplan aufgrund der zentralen Lage zugesteht, bewusst nicht ausgeschöpft. Die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner entwickelt sich langsam, sie hat in den letzten acht Jahren um insgesamt 314 zugenommen und verharrt seit vier Jahren bei rund 13'000 Personen.

Mit einer Gesamtstrategie für die Weiterentwicklung will die Gemeinde sicherstellen, dass am richtigen Ort gebaut wird. Im Einklang mit dem revidierten eidgenössischen Raumplanungsgesetz von 2014 steht die bessere Nutzung bestehender Baulandreserven im Vordergrund. Die Gemeinde kann heute die Siedlungsentwicklung nach innen fördern, indem sie – wie beim Projekt Gygerrain – für Bauvorhaben im Rahmen von qualitätssichernden Verfahren höhere Nutzungsmasse erlaubt; möglich ist das in Gebieten, deren planerische Entwicklung eine Zone mit Planungspflicht und eine Überbauungsordnung erfordert oder wo der Gemeinderat einer Umzonung aufgrund besonderer Verhältnisse zustimmt. Im Fall Gygerrain hat sich der Gemeinderat für eine Umzonung entschieden, um auf dieser steilen Bauparzelle am Siedlungsrand eine qualitätsvolle verdichtete Bebauung zu ermöglichen, die Rücksicht auf das Orts- und Landschaftsbild nimmt. Auch innerhalb des Siedlungsgebiets gibt es in der Gemeinde Verdichtungspotenzial. Dieses lässt sich aber kurzfristig nicht nutzen. Hierfür wäre eine Änderung der Ortsplanung von 2014 nötig, eine Revision dauert mehrere Jahre. In Faulensee bietet sich mit der besseren Nutzung einer bestehenden Bauzone die Chance vorwegzunehmen, was anderswo erst später möglich sein wird.